銅之家網(wǎng)訊：審批權(quán)力擬放松卻引擔(dān)憂，商品房預(yù)售制取消呼聲再起。今后，縣一級(jí)的房地產(chǎn)管理部門也有權(quán)審批商品房預(yù)售證了。
10月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，在調(diào)整的143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目中，商品房預(yù)售許可審批位列其中。
按照此次的調(diào)整，商品房預(yù)售許可的審批權(quán)被下放，由原來的“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”下放至“設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門”。
盡管該調(diào)整并未言及審批標(biāo)準(zhǔn)變換，但已經(jīng)有一些開發(fā)商暗自高興，認(rèn)為能夠更方便地取得商品房預(yù)售證。
“這個(gè)調(diào)整基本上是更多賦權(quán)地方政府，讓行政效率更高。”中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海告訴記者，但從消費(fèi)者的角度來看，還不如直接取消商品房預(yù)售制。
權(quán)力下放意味著什么
盡管只是143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目調(diào)整中的一項(xiàng)，但商品房預(yù)售審批調(diào)整卻引發(fā)了最多的關(guān)注。
有網(wǎng)友擔(dān)心，這樣的調(diào)整“是為開發(fā)商更多圈地、更快圈錢開路”。
還有人疑惑，這樣做是不是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松？
我國(guó)的商品房預(yù)售制確立于1994年，1995年1月1日起執(zhí)行。這項(xiàng)制度被稱為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的基礎(chǔ)。
對(duì)很多開發(fā)商來說，原有的審批權(quán)限設(shè)置讓他們?cè)黾恿宿k證的時(shí)間和成本。
如今，執(zhí)行了17年的商品房預(yù)售許可審批權(quán)限被下放至縣級(jí)政府的房地產(chǎn)管理部門，意圖是什么？
在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，這樣調(diào)整的目的是加快商品房預(yù)售審批速度，加快商品房供應(yīng)速度，從而在限貸限購(gòu)等一系列限制需求的前提下，加大供應(yīng)力度，平抑房?jī)r(jià)。
“下放審批權(quán)，也會(huì)讓審批部門更好地調(diào)節(jié)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)和供需關(guān)系，避免在整體房?jī)r(jià)上搞統(tǒng)計(jì)數(shù)字游戲，弱化調(diào)控效果。”胡景暉說，近一段時(shí)間，政府土地出讓環(huán)節(jié)有了變化，要考慮開發(fā)商拿地后的開工和預(yù)售周期。結(jié)合這些變化來看，政府房地產(chǎn)調(diào)控的思路正在從限制需求逐步轉(zhuǎn)向力促供應(yīng)。
這就意味著，今后開發(fā)商取得預(yù)售許可證可能更容易。
不過，在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來，這樣的影響非常有限。
“權(quán)限下放后，開發(fā)商辦理預(yù)售證應(yīng)該會(huì)容易一些，但作用非常有限。”張大偉說，現(xiàn)在預(yù)售證不好辦的都是一線城市，或者成交火熱的城市。出于調(diào)控的目的，政府往往限制了預(yù)售證的辦理。一線大城市預(yù)售證難辦，但二三線城市并不難辦，甚至有些地方?jīng)]有預(yù)售證都敢賣房。
在他看來，下放審批權(quán)限的最大好處是，地方政府可以更好、更直接、有效地監(jiān)管區(qū)域內(nèi)樓盤項(xiàng)目的預(yù)售狀況，也可以更直觀地監(jiān)控樓市的波動(dòng)情況。
“客觀地說，縣級(jí)城市也有商品房市場(chǎng)，剝奪縣級(jí)城市的審批權(quán)是不對(duì)的。” 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜認(rèn)為，上一級(jí)政府對(duì)下一級(jí)的城市的市場(chǎng)狀況可能并不太了解，此次調(diào)整是對(duì)地方事權(quán)的回歸。
但汪利娜也表示，目前中央與地方之間的利益博弈很激烈，很難說這樣的調(diào)整會(huì)帶來怎樣的結(jié)果。
汪利娜告訴記者，近幾年三線城市的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)很快，已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面。
“地方政府都想靠土地生財(cái)，一、二線城市已經(jīng)靠房地產(chǎn)開發(fā)賺了大錢，這幾年三線城市也想復(fù)制這樣的成功，但消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資卻很少會(huì)考慮三線及以下的城市。”汪利娜說，在三線及以下城市，政府推動(dòng)的投資已經(jīng)上去了，但消費(fèi)卻沒有上來，情況很不好。擁有了商品房預(yù)售許可審批權(quán)限，縣級(jí)城市也很難通過這一點(diǎn)來刺激市場(chǎng)。
有專家表示，行政許可權(quán)本身就有尋租空間，各級(jí)政府、各個(gè)部門都想握在手中，商品房預(yù)售許可審批權(quán)更是如此。縣一級(jí)政府獲得這項(xiàng)權(quán)力，就意味從此多了一個(gè)尋租空間。
商品房預(yù)售條件過于寬松
從目前的調(diào)整來看，盡管審批權(quán)限下放了，但審批標(biāo)準(zhǔn)卻沒有看到放松的跡象。從這個(gè)意義上說，商品房預(yù)售許可審批權(quán)限的下放會(huì)帶來怎樣的直接效應(yīng)，還很難做出判斷。
但是，這正是部分專家擔(dān)心的地方。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，審批權(quán)限下放會(huì)讓辦事效率更高，但怕就怕審批權(quán)限下放后審批標(biāo)準(zhǔn)也隨之模糊了。如果審批標(biāo)準(zhǔn)放松了，將會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
從我國(guó)行政審批權(quán)上收與下放的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一項(xiàng)行政審批權(quán)限上收的時(shí)候往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)，反之則往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的放松。
從目前執(zhí)行的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來看，并不復(fù)雜。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，取得預(yù)售許可證只需要滿足三個(gè)條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
這三個(gè)條件具備了之后，就可以到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
不過，即使是這樣并不嚴(yán)格的條件，在我國(guó)有些地方，執(zhí)行得也并不如意。
這其中，開發(fā)商自有資金比例就是一個(gè)彈性極大的條件。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部人士告訴記者，盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例，但不少開發(fā)商在跟政府部門搞好了關(guān)系之后，這個(gè)底線就能被打破。
幾年前，也曾有學(xué)者調(diào)查研究稱，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例根本就達(dá)不到25%的標(biāo)準(zhǔn)。
自有資金比例越低，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢撬動(dòng)更多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，從而建設(shè)更多的樓盤。但這樣一來，房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由此造成的項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮。
在金融危機(jī)時(shí)，政府部門還主動(dòng)降低了開發(fā)商的最低資本金比例。
2009年5月，國(guó)務(wù)院曾將固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例被調(diào)低至20%。而在其他行業(yè)，最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目，最低資本金比例為40%；水泥項(xiàng)目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機(jī)場(chǎng)等項(xiàng)目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項(xiàng)目，最低資本金比例為25%。
這樣的調(diào)整，導(dǎo)致大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。
有些城市，甚至一度將建設(shè)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)商自有資金比例降低到15%。
部分專家認(rèn)為，現(xiàn)有的商品房預(yù)售條件已經(jīng)很寬松，如果在此次審批權(quán)限下放之后，審批標(biāo)準(zhǔn)再被模糊，將會(huì)帶來可怕的結(jié)果。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，此次國(guó)務(wù)院在下放商品房預(yù)售許可審批權(quán)的同時(shí)，應(yīng)該也更需要嚴(yán)格審批制度的監(jiān)管，因?yàn)閷?duì)預(yù)售資格的審核直接關(guān)系買房人的切實(shí)利益，審批標(biāo)準(zhǔn)非但不能放松，還需要更加嚴(yán)格。
商品房預(yù)售條件過于寬松
從目前的調(diào)整來看，盡管審批權(quán)限下放了，但審批標(biāo)準(zhǔn)卻沒有看到放松的跡象。從這個(gè)意義上說，商品房預(yù)售許可審批權(quán)限的下放會(huì)帶來怎樣的直接效應(yīng)，還很難做出判斷。
但是，這正是部分專家擔(dān)心的地方。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，審批權(quán)限下放會(huì)讓辦事效率更高，但怕就怕審批權(quán)限下放后審批標(biāo)準(zhǔn)也隨之模糊了。如果審批標(biāo)準(zhǔn)放松了，將會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
從我國(guó)行政審批權(quán)上收與下放的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一項(xiàng)行政審批權(quán)限上收的時(shí)候往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)，反之則往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的放松。
從目前執(zhí)行的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來看，并不復(fù)雜。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，取得預(yù)售許可證只需要滿足三個(gè)條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
這三個(gè)條件具備了之后，就可以到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
不過，即使是這樣并不嚴(yán)格的條件，在我國(guó)有些地方，執(zhí)行得也并不如意。
這其中，開發(fā)商自有資金比例就是一個(gè)彈性極大的條件。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部人士告訴記者，盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例，但不少開發(fā)商在跟政府部門搞好了關(guān)系之后，這個(gè)底線就能被打破。
幾年前，也曾有學(xué)者調(diào)查研究稱，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例根本就達(dá)不到25%的標(biāo)準(zhǔn)。
自有資金比例越低，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢撬動(dòng)更多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，從而建設(shè)更多的樓盤。但這樣一來，房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由此造成的項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮。
在金融危機(jī)時(shí)，政府部門還主動(dòng)降低了開發(fā)商的最低資本金比例。
2009年5月，國(guó)務(wù)院曾將固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例被調(diào)低至20%。而在其他行業(yè)，最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目，最低資本金比例為40%；水泥項(xiàng)目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機(jī)場(chǎng)等項(xiàng)目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項(xiàng)目，最低資本金比例為25%。
這樣的調(diào)整，導(dǎo)致大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。
有些城市，甚至一度將建設(shè)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)商自有資金比例降低到15%。
部分專家認(rèn)為，現(xiàn)有的商品房預(yù)售條件已經(jīng)很寬松，如果在此次審批權(quán)限下放之后，審批標(biāo)準(zhǔn)再被模糊，將會(huì)帶來可怕的結(jié)果。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，此次國(guó)務(wù)院在下放商品房預(yù)售許可審批權(quán)的同時(shí)，應(yīng)該也更需要嚴(yán)格審批制度的監(jiān)管，因?yàn)閷?duì)預(yù)售資格的審核直接關(guān)系買房人的切實(shí)利益，審批標(biāo)準(zhǔn)非但不能放松，還需要更加嚴(yán)格。
10月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，在調(diào)整的143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目中，商品房預(yù)售許可審批位列其中。
按照此次的調(diào)整，商品房預(yù)售許可的審批權(quán)被下放，由原來的“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”下放至“設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門”。
盡管該調(diào)整并未言及審批標(biāo)準(zhǔn)變換，但已經(jīng)有一些開發(fā)商暗自高興，認(rèn)為能夠更方便地取得商品房預(yù)售證。
“這個(gè)調(diào)整基本上是更多賦權(quán)地方政府，讓行政效率更高。”中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海告訴記者，但從消費(fèi)者的角度來看，還不如直接取消商品房預(yù)售制。
權(quán)力下放意味著什么
盡管只是143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目調(diào)整中的一項(xiàng)，但商品房預(yù)售審批調(diào)整卻引發(fā)了最多的關(guān)注。
有網(wǎng)友擔(dān)心，這樣的調(diào)整“是為開發(fā)商更多圈地、更快圈錢開路”。
還有人疑惑，這樣做是不是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松？
我國(guó)的商品房預(yù)售制確立于1994年，1995年1月1日起執(zhí)行。這項(xiàng)制度被稱為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的基礎(chǔ)。
對(duì)很多開發(fā)商來說，原有的審批權(quán)限設(shè)置讓他們?cè)黾恿宿k證的時(shí)間和成本。
如今，執(zhí)行了17年的商品房預(yù)售許可審批權(quán)限被下放至縣級(jí)政府的房地產(chǎn)管理部門，意圖是什么？
在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，這樣調(diào)整的目的是加快商品房預(yù)售審批速度，加快商品房供應(yīng)速度，從而在限貸限購(gòu)等一系列限制需求的前提下，加大供應(yīng)力度，平抑房?jī)r(jià)。
“下放審批權(quán)，也會(huì)讓審批部門更好地調(diào)節(jié)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)和供需關(guān)系，避免在整體房?jī)r(jià)上搞統(tǒng)計(jì)數(shù)字游戲，弱化調(diào)控效果。”胡景暉說，近一段時(shí)間，政府土地出讓環(huán)節(jié)有了變化，要考慮開發(fā)商拿地后的開工和預(yù)售周期。結(jié)合這些變化來看，政府房地產(chǎn)調(diào)控的思路正在從限制需求逐步轉(zhuǎn)向力促供應(yīng)。
這就意味著，今后開發(fā)商取得預(yù)售許可證可能更容易。
不過，在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來，這樣的影響非常有限。
“權(quán)限下放后，開發(fā)商辦理預(yù)售證應(yīng)該會(huì)容易一些，但作用非常有限。”張大偉說，現(xiàn)在預(yù)售證不好辦的都是一線城市，或者成交火熱的城市。出于調(diào)控的目的，政府往往限制了預(yù)售證的辦理。一線大城市預(yù)售證難辦，但二三線城市并不難辦，甚至有些地方?jīng)]有預(yù)售證都敢賣房。
在他看來，下放審批權(quán)限的最大好處是，地方政府可以更好、更直接、有效地監(jiān)管區(qū)域內(nèi)樓盤項(xiàng)目的預(yù)售狀況，也可以更直觀地監(jiān)控樓市的波動(dòng)情況。
“客觀地說，縣級(jí)城市也有商品房市場(chǎng)，剝奪縣級(jí)城市的審批權(quán)是不對(duì)的。” 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜認(rèn)為，上一級(jí)政府對(duì)下一級(jí)的城市的市場(chǎng)狀況可能并不太了解，此次調(diào)整是對(duì)地方事權(quán)的回歸。
但汪利娜也表示，目前中央與地方之間的利益博弈很激烈，很難說這樣的調(diào)整會(huì)帶來怎樣的結(jié)果。
汪利娜告訴記者，近幾年三線城市的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)很快，已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面。
“地方政府都想靠土地生財(cái)，一、二線城市已經(jīng)靠房地產(chǎn)開發(fā)賺了大錢，這幾年三線城市也想復(fù)制這樣的成功，但消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資卻很少會(huì)考慮三線及以下的城市。”汪利娜說，在三線及以下城市，政府推動(dòng)的投資已經(jīng)上去了，但消費(fèi)卻沒有上來，情況很不好。擁有了商品房預(yù)售許可審批權(quán)限，縣級(jí)城市也很難通過這一點(diǎn)來刺激市場(chǎng)。
有專家表示，行政許可權(quán)本身就有尋租空間，各級(jí)政府、各個(gè)部門都想握在手中，商品房預(yù)售許可審批權(quán)更是如此。縣一級(jí)政府獲得這項(xiàng)權(quán)力，就意味從此多了一個(gè)尋租空間。
商品房預(yù)售條件過于寬松
從目前的調(diào)整來看，盡管審批權(quán)限下放了，但審批標(biāo)準(zhǔn)卻沒有看到放松的跡象。從這個(gè)意義上說，商品房預(yù)售許可審批權(quán)限的下放會(huì)帶來怎樣的直接效應(yīng)，還很難做出判斷。
但是，這正是部分專家擔(dān)心的地方。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，審批權(quán)限下放會(huì)讓辦事效率更高，但怕就怕審批權(quán)限下放后審批標(biāo)準(zhǔn)也隨之模糊了。如果審批標(biāo)準(zhǔn)放松了，將會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
從我國(guó)行政審批權(quán)上收與下放的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一項(xiàng)行政審批權(quán)限上收的時(shí)候往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)，反之則往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的放松。
從目前執(zhí)行的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來看，并不復(fù)雜。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，取得預(yù)售許可證只需要滿足三個(gè)條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
這三個(gè)條件具備了之后，就可以到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
不過，即使是這樣并不嚴(yán)格的條件，在我國(guó)有些地方，執(zhí)行得也并不如意。
這其中，開發(fā)商自有資金比例就是一個(gè)彈性極大的條件。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部人士告訴記者，盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例，但不少開發(fā)商在跟政府部門搞好了關(guān)系之后，這個(gè)底線就能被打破。
幾年前，也曾有學(xué)者調(diào)查研究稱，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例根本就達(dá)不到25%的標(biāo)準(zhǔn)。
自有資金比例越低，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢撬動(dòng)更多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，從而建設(shè)更多的樓盤。但這樣一來，房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由此造成的項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮。
在金融危機(jī)時(shí)，政府部門還主動(dòng)降低了開發(fā)商的最低資本金比例。
2009年5月，國(guó)務(wù)院曾將固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例被調(diào)低至20%。而在其他行業(yè)，最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目，最低資本金比例為40%；水泥項(xiàng)目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機(jī)場(chǎng)等項(xiàng)目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項(xiàng)目，最低資本金比例為25%。
這樣的調(diào)整，導(dǎo)致大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。
有些城市，甚至一度將建設(shè)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)商自有資金比例降低到15%。
部分專家認(rèn)為，現(xiàn)有的商品房預(yù)售條件已經(jīng)很寬松，如果在此次審批權(quán)限下放之后，審批標(biāo)準(zhǔn)再被模糊，將會(huì)帶來可怕的結(jié)果。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，此次國(guó)務(wù)院在下放商品房預(yù)售許可審批權(quán)的同時(shí)，應(yīng)該也更需要嚴(yán)格審批制度的監(jiān)管，因?yàn)閷?duì)預(yù)售資格的審核直接關(guān)系買房人的切實(shí)利益，審批標(biāo)準(zhǔn)非但不能放松，還需要更加嚴(yán)格。
商品房預(yù)售條件過于寬松
從目前的調(diào)整來看，盡管審批權(quán)限下放了，但審批標(biāo)準(zhǔn)卻沒有看到放松的跡象。從這個(gè)意義上說，商品房預(yù)售許可審批權(quán)限的下放會(huì)帶來怎樣的直接效應(yīng)，還很難做出判斷。
但是，這正是部分專家擔(dān)心的地方。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，審批權(quán)限下放會(huì)讓辦事效率更高，但怕就怕審批權(quán)限下放后審批標(biāo)準(zhǔn)也隨之模糊了。如果審批標(biāo)準(zhǔn)放松了，將會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
從我國(guó)行政審批權(quán)上收與下放的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一項(xiàng)行政審批權(quán)限上收的時(shí)候往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)，反之則往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的放松。
從目前執(zhí)行的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來看，并不復(fù)雜。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，取得預(yù)售許可證只需要滿足三個(gè)條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
這三個(gè)條件具備了之后，就可以到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
不過，即使是這樣并不嚴(yán)格的條件，在我國(guó)有些地方，執(zhí)行得也并不如意。
這其中，開發(fā)商自有資金比例就是一個(gè)彈性極大的條件。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部人士告訴記者，盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例，但不少開發(fā)商在跟政府部門搞好了關(guān)系之后，這個(gè)底線就能被打破。
幾年前，也曾有學(xué)者調(diào)查研究稱，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例根本就達(dá)不到25%的標(biāo)準(zhǔn)。
自有資金比例越低，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢撬動(dòng)更多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，從而建設(shè)更多的樓盤。但這樣一來，房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由此造成的項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮。
在金融危機(jī)時(shí)，政府部門還主動(dòng)降低了開發(fā)商的最低資本金比例。
2009年5月，國(guó)務(wù)院曾將固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例被調(diào)低至20%。而在其他行業(yè)，最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目，最低資本金比例為40%；水泥項(xiàng)目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機(jī)場(chǎng)等項(xiàng)目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項(xiàng)目，最低資本金比例為25%。
這樣的調(diào)整，導(dǎo)致大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。
有些城市，甚至一度將建設(shè)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)商自有資金比例降低到15%。
部分專家認(rèn)為，現(xiàn)有的商品房預(yù)售條件已經(jīng)很寬松，如果在此次審批權(quán)限下放之后，審批標(biāo)準(zhǔn)再被模糊，將會(huì)帶來可怕的結(jié)果。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，此次國(guó)務(wù)院在下放商品房預(yù)售許可審批權(quán)的同時(shí)，應(yīng)該也更需要嚴(yán)格審批制度的監(jiān)管，因?yàn)閷?duì)預(yù)售資格的審核直接關(guān)系買房人的切實(shí)利益，審批標(biāo)準(zhǔn)非但不能放松，還需要更加嚴(yán)格。
