中新網(wǎng)6月5日電(房產(chǎn)頻道 馬榕) 目前,作為我國財稅體制改革重頭戲的營業(yè)稅改征增值稅試點范圍已擴充至全國10個行業(yè)。繼今年6月1日全國電信業(yè)營改增試點上線運行之后,房地產(chǎn)業(yè)也被視為下一個營改增試點可能涉及的行業(yè),據(jù)《經(jīng)濟參考報》消息稱,房地產(chǎn)業(yè)營改增后稅率很有可能為11%。
在5月房價首現(xiàn)跌勢、多家龍頭房企銷售面積下滑、土地成交量價齊跌等多重現(xiàn)實影響下,這一稅制改革引發(fā)了不少業(yè)內(nèi)對“房企利潤空間將被進一步壓縮”的擔(dān)憂。原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞則直言,不贊成這種邏輯,認為說壓縮房地產(chǎn)利潤空間是把問題簡單化,其實營改增對房企是好事兒。
擴圍
“營改增”或?qū)⒂|及房地產(chǎn)業(yè)
據(jù)《經(jīng)濟參考報》6月3日消息,目前財稅部門已開始著手對房地產(chǎn)業(yè)進行營改增調(diào)研,房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%,但調(diào)研還處于初期階段,具體實施方案尚無定論。
據(jù)悉,營業(yè)稅改征增值稅試點改革是我國正在進行的一項重大稅制改革,2012年1月1日起于交通運輸業(yè)開始首批試點,預(yù)計將于2015年年底完成全行業(yè)營改增改革。在電信業(yè)于今年6月1日被納入營改增試點之后,目前尚未納入試點的僅剩生活類服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)和金融行業(yè)。而這,也正是房地產(chǎn)業(yè)被認為是即將納入營改增試點的重要原因。
據(jù)媒體報道,當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅為5%,建筑業(yè)營業(yè)稅為3%,未來這兩個行業(yè)都有可能調(diào)整為增值稅11%。但對于房地產(chǎn)行業(yè)稅收營改增的具體實施時間和方法等,目前還未有官方解讀。財政部財科所副所長劉尚希對媒體表示,房地產(chǎn)業(yè)營改增還沒有出臺具體方案,稅率、征收方式等方面還存在較大變數(shù)。
另外,在不少專家看來,房地產(chǎn)業(yè)推行營改增的難度并不小。一方面,稅制設(shè)計牽扯到核算房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)增值額;另一方面,作為地方財政收入主力的房地產(chǎn)相關(guān)稅收一經(jīng)變更至繳納增值稅,原本由地稅部門征收的“營業(yè)稅”,將轉(zhuǎn)由國稅部門征收“增值稅”,地方財政收入將受影響。
擔(dān)憂
“營改增”攤薄房企利潤?
“房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%”的消息一經(jīng)傳出,業(yè)內(nèi)擔(dān)憂之聲漸起。有業(yè)內(nèi)表示,如果房地產(chǎn)業(yè)價格上升空間有限,營改增后房企盈利將受到影響,房企的日子恐怕會更加難過。
原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表達了不同的看法:“我不贊成這種邏輯,營改增整體改革的目的是要減少企業(yè)的納稅負擔(dān),讓納稅更加合理和公平,說壓縮房地產(chǎn)利潤空間是把問題簡單化?!痹谒磥?,房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅收是在去除土地價格、勞動力價格等成本之后進行征收,對房企來說是好事兒。據(jù)了解,目前房地產(chǎn)營業(yè)稅為5%,需按照全值繳納,而在營改增后,開發(fā)商如果收到增值稅票,則可以進行相應(yīng)抵扣。
“房地產(chǎn)的利潤跟這個稅率沒有太大的關(guān)系?!闭憬≌銏髠髅降禺a(chǎn)研究院院長丁建剛也認為,現(xiàn)階段已有開發(fā)企業(yè)利潤降低到比較薄的水平,甚至在盈虧線上。但如今征收的營業(yè)稅是剛性的,房企賺錢不賺錢都需要交5%的營業(yè)稅,而改成增值稅之后,只有賺錢了才需要繳納賺錢部分的11%。
對于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”會否影響房價,牛鳳瑞表示,營改增主要涉及納稅的公平性問題,說影響房價還為時尚早。
險境
多數(shù)房企半年報堪憂
不論是對于“營改增”,還是之前傳出的地方“限購松綁”、“限降令”等,房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)媒體均表現(xiàn)出了敏感和恐慌,這與當(dāng)下眾房企面臨的市場頹勢密切相關(guān)。
據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計的24個典型城市成交數(shù)據(jù)來看,5月新建商品住宅共成交1369萬平方米,16個城市成交環(huán)比下降,平均減少7%,同比降幅也不小。另有數(shù)據(jù)顯示,包括萬科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地在內(nèi)的房企巨頭今年前4個月的銷售面積均大幅下滑,多數(shù)銷售面積下滑幅度超過20%。
在拿地方面,無論是一二線城市,還是三四線城市,大小房企均表現(xiàn)得十分謹慎。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,5月一線城市土地成交建筑面積為388 .6萬平方米,環(huán)比下降35.6%,同比下降41.6%,創(chuàng)下近兩年來新低。
將多數(shù)房企至于險境的還有受阻的融資渠道。5月底銀監(jiān)會發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2013年報》披露,2014年將嚴控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,并繼續(xù)強化“名單制”管理,防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。
對此,原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞分析稱,雖然“營改增”對于壓縮房企利潤空間并無進一步加深作用,但房地產(chǎn)市場下行、房企本身利潤空間下降已然成為了不爭的事實。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)